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财经观察家 | 姚景源:房地产!该说爱你还是恨你?

2018-10-12 19:18
导读生活经济学系列节目 【核心观点】 1、中国的坏蛋、贪官、好人都集中在房地产领域,很缤纷。2、房地产行业出现了诸多的深层次问题,第一个大问题,就是房价疯涨。3、过去十多年时间,票子的数量增加了十多...

生活经济学系列节目

【核心观点】

1、中国的坏蛋、贪官、好人都集中在房地产领域,很缤纷。

2、房地产行业出现了诸多的深层次问题,第一个大问题,就是房价疯涨。

3、过去十多年时间,票子的数量增加了十多倍,其中相当部分流到了房地产领域,推高了房价,造成贫富分化。

4、年轻人买房子,双方的父母,再加上双方的爷爷奶奶,还有外公外婆,三代人的钱都拿过来,在经济学上也叫第三者买单,也会影响房价。

5、房地产这个产业让人欢喜让人愁,让人爱也让人恨。

6、住房价格尽管不进到居民消费价格CPI里面去,但是过高的房价实际上挤压了人们的消费。

7、看一个城市的房价,很重要看这个城市的人口是流入还是流出。

8、我们要想让房价降下来,首先土地价格应当想办法把它稳住,地方政府要摆脱土地财政。

欢迎收看《财经观察家》,我们今天讲的还是生活当中的经济学。今天讲的就是住房,房地产。

【新闻背景】

据上海易居房地产研究院发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示,40个典型城市土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低。土地出让金收入为2069.3亿元,环比减少8.3%,同比增长6.9%。

中国指数研究院数据,上半年全国300个城市各类用地溢价率为20.2%,较去年同期下降15.6个百分点。中原地产统计,2018年前7个月,全国土地流拍数量高达796宗,其中一线城市流拍13宗,二线城市流拍154宗,三四线城市合计流拍629宗。

如果计入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的流拍数据,今年以来,全国房地产市场土地流拍数量超过了800宗,创下了2014年以来的历史峰值。

我们今年以来,媒体和社会都关注我们一些地方土地流拍,而且溢价过低。你拿出一块土地,过去都是抢,现在流拍。

我觉得流拍说明什么问题?流拍说明这个买主,我们这些房地产开发商,他们预测到,他们判断明年、后年、大后年,中国的房地产不会像以往那样去疯狂上涨,他们认为会是一个基本平稳,甚至会有所回落。

所以他们这种预测,其实是我们这几次流拍的一个重要原因。 当然我们地方政府也有一个问题,就是说它总是希望把这个土地卖得价格过高,从而来解决它的财政收入问题。

我曾经说过,我说你看看,现在中国这帮坏蛋、坏人都和房地产有关系,贪官跟房地产有关系,奸商也和房地产有关系。我们一流的企业家,这个领域也有诸多的数量。好人、坏蛋都集中在这个领域,这样的话,这个领域就很复杂、很缤纷,各种色彩。

它确实也出现了诸多的深层次的问题。第一个大问题,就是房价疯涨。中国的房价涨到确实是离谱,北上广深一线城市的房价,一平方米十几万甚至二十几万,比美国房价都多了,甚至都高过日本房价,高过发达国家的房价了,我们还是个发展中国家呀!

为什么我们这个房价到这么一个状况?我觉得原因很复杂,但是我们起码可以捋出这么几条:一条,我们千赢国际娱乐官网和投机的氛围太浓了,就是说我们这个房地产领域里面,出现了买房子不是住,而是为了卖,为了炒,这种状况就是大量的资本进到房地产领域里面,进行千赢国际娱乐官网、进行投机,然后进行炒作,它背后还有一个力量是谁?就是金融。

我们讲去杠杆,杠杆是什么?就是说我们房地产问题上杠杆率过高。刺激经济靠什么?就是释放货币,或者用老百姓的话讲叫做“发票子”。我们广义货币的数量,广义货币金融学里也叫M2,要是把它讲成老百姓通俗的话就是票子。

我们这个票子的数量是这样:我们2001年的时候是15万亿,但是到了去年年底是167万亿,大家注意,就这十多年的时间,我们老百姓讲的票子的数量增加了十多倍,应该讲我们增加的这个倍数是世界第一。我们这么多的票子、这么多的钱,其中有相当部分流到了房地产这个领域,它进到这个领域就推高了房价。

房价的疯涨造成了我们这个社会开始出现贫富分化。贫和富的差距更多就体现在你有房子还是没房子,你是有一套房子还是有两套房子,所以房子就拉大了人们收入的差距,使我们这个社会阶层开始出现裂痕,我觉得这是个大问题。

我们有同志也有意见,说你这个房价这么多年疯狂上涨,翻了多少番,你怎么CPI就不变?因为CPI它是用租房价格,而我们过去租房价格相对比较低,又平稳,我们就是今年以来才出现一个幅度比较大的上涨。 但是住房由于不进到CPI,所以原来一些个专家讲,说住房不进到CPI,所以住房的变化不影响物价总水平、不影响CPI的变化。我觉得这个看法有点教条主义。

住房这个价格尽管不进到我们这个居民消费价格里面去,进不到CPI里面去,但是你注意,它影响居民消费。大家把一辈子的积蓄,甚至父母的、爷爷奶奶的、姥姥姥爷的钱,全拿来去弄这个房子上去了,所以过高的房价实际上它挤压了人们的消费。

经济学有一个概念,叫第三者买单。什么叫第三者买单?就是掏钱的人他不是直接消费者,这种情况下会扭曲价格。年轻人买个房子谁掏钱?双方的父母,然后再加上双方的爷爷奶奶,还有外公外婆姥姥姥爷,就是说这三代人的钱都拿过来,集中到一起给这两个孩子,让他买这个房子。

这样的话,实际上这在经济学上也叫第三者买单。从经济学原理来讲,这种第三者买单,就是说这种商品的获得,不是消费者本身掏钱,而是另有人买单掏钱的话,也会影响价格。

房地产这个产业我说让人欢喜让人愁,让人爱也让人恨。1978年,就是40年前,当时祖孙三代同居一室,那个很正常。当时叫高知高干,就是说我们今天讲的厅长以上的干部和教授以上的,是每一户90平方米。

改革开放40年,我们人均的居住面积从3.4到36.6平米,增加十倍多,这是一个了不得的成就。90年代之前,我们当时的主要矛盾是要解决衣食问题,那不就是两个行业嘛:一个吃一个穿呐。所以在那个时候,改革开放之初那十多年,大家知道,倒粮食赚钱,倒蔬菜赚钱,倒肉赚钱,那个时候倒鸡蛋的人家号称是“倒蛋部队”。

我们再来说,我刚才讲90年代后期出现一个变化,就是我们由温饱、由衣食转到住行了。各位你再想,当住和行成为我们经济生活当中的主要矛盾,这20年什么局面?我讲过,我说这20年是谁上汽车谁发展,谁盖房地产谁发财。盖房子赚钱,卖房子赚钱,买房子赚钱,炒房子赚钱,反正我是讲,你跟房地产挂上边你就赚钱。

房地产这一个产业,它相关联60多个产业,比如说上游它拉动钢铁建材,全国平均数的话,要盖一平方米房子需要200公斤水泥,60公斤钢铁,所以它不拉动钢铁水泥吗?大家知道,我们钢铁水泥,现在也是过剩。

房地产你再往下看,它又拉动了家具,你新搬个房子,你不是换个家具、换个家电嘛。我们国家现在家具产量世界第一,家电、电视机产量世界第一,这都是世界第一,靠什么这么多年这些产业发展?就是房地产。

甚至房地产它也关系到纺织品,我曾经说,你们家新搬个房子,换个窗帘,窗帘不是纺织品吗?还有一个很重要的,它关系到就业,房地产这个领域贡献很大。我们现在跨省流动的农民工超过1个亿了,这超过1个亿农民工当中,男性农民工的一半是在建筑业,所以应当说这个产业为就业也做出了重要贡献。

【新闻背景】

国家统计局数据,2018年1-8月份,全国房地产开发千赢国际娱乐官网76519亿元,同比增长10.1%。其中,住宅千赢国际娱乐官网54114亿元,增长14.1%,增速回落0.1个百分点。1-8月份,房地产开发企业土地购置面积16451万平方米,同比增长15.6%,增速比1-7月份提高4.3个百分点;土地成交价款8177亿元,增长23.7%,增速提高1.8个百分点。

1-8月份,商品房销售面积102474万平方米,同比增长4.0%。1-8月份,房地产开发企业到位资金106682亿元,同比增长6.9%。8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,同比上涨0.9%,涨幅比去年同月回落4.1个百分点;1-8月平均,同比下降0.1%,而去年同期为上涨14.6%。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,同比上涨8.6%;1-8月平均,同比上涨6.2%,涨幅比去年同期回落5.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,同比上涨8.3%;1-8月平均,同比上涨7.0%。

现在1到8月份,房地产千赢国际娱乐官网我们10.1%的增速,大家看这个表,你就可以看得很清晰,这个10.1%的增速,从2017年1月份到现在,应当说是比较高的。

就是说我们整个这个房地产今年这个增幅,应当说还是一个平稳较好的速度,现在你要把我们10.1%这个房地产千赢国际娱乐官网增速,你拿到世界上去比较一下,全世界没有几个国家房地产的千赢国际娱乐官网增速能到10.1%。

这个住房价格,大家千万注意,我们不要动不动就去提,或者去分析去算全国的平均房价。房子一个特点,这个商品它什么特点?就是它不可移动性,它不像汽车,一部汽车北京、上海也可以和青海比、也可以和昆明比,甚至我们可以和美国、和日本比,它可移动。

这个可移动,它这个价格就取决于它移动的半径。如果这个商品可以在全世界移动,它这个价格取决于整个世界市场供求状况。

前年在房地产这个问题上,政府工作报告修改加了四个字,哪四个字?就是因城施策,就是要根据一个城市的具体的情况采取不同的政策。我觉得这四个字非常重要,非常重要啊!但是我不是批评,我倒觉得我们有些个地方,它不是因城施策,它是所有城都一个策。

有人问我,你说我们这个房价能不能涨?全国的房价是涨是跌?我说全国的房价不好说涨和跌,但是你应当具体到一个城市,就这个城市。我曾经讲过,我说看一个城市的房价,很重要看你这个城市的人口,是流入还是流出,如果这个城市的人口是净流入,那么我觉得你这个城市的房价能够稳住。但是如果你这个城市的人口是净流出,而且流出的人你再分析分析结构,都是有钱人流出了,都是年轻人流出了,那我觉得你这个房价稳不住。

我们要想让房子价格降下来,我觉得首先土地价格应当想办法把它稳住。如果我们土地价格上涨,我们大家都知道,前一段时间有一个很重要的一段话,就是说,面粉价格涨了,你这面包、馒头它能不涨吗?所以还是要把土地价格稳住。土地价格稳住的话,当然我觉得很重要的就是让我们的地方政府能够摆脱土地财政。

(来源:一股清泉文化传媒)

责任编辑:lvg

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